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El papel del agente inmobiliario en la tasación de inmuebles

Desde hace unos años, gracias a la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, es posible que los agentes inmobiliarios realicen las tasaciones y valoraciones inmobiliarias. 

Son muchos los agentes inmobiliarios los que están interesados en ofrecer este servicio, y por ello vamos a dar unas nociones imprescindibles sobre la tasación de inmuebles a lo largo de este post.


¿Qué es una tasación inmobiliaria y para qué sirve?


La tasación es por definición la evaluación y valoración del precio estimado de algo. Lo que se pretende con la tasación es averiguar el valor del objeto o bien. Por ende, cuando hablamos de una tasación inmobiliaria, hablamos de evaluar y dar un valor económico a un inmueble.


La tasación de un inmueble lo realizará un profesional, y como hemos apuntado antes, ese profesional, desde hace unos años, puede ser el agente inmobiliario.


Hay que tener en cuenta que la valoración inmobiliaria tendrá el nombre de valoración hipotecaria si el inmueble a valorar es objeto de hipoteca.


En caso de que sea un agente inmobiliario quien realice la tasación, hay que tener en mente que los agentes inmobiliarios, a pesar de que sí pueden llevar a cabo las tasaciones de viviendas para hipotecas concedidas entre particulares, carecen de autorización si la hipoteca en cuestión se realiza con una entidad financiera.


En estos casos, los profesionales con autorización para realizar una valoración serán los arquitectos (para viviendas) e ingenieros (para naves industriales, por ejemplo).

¿Cuál es la diferencia entre tasación y valoración inmobiliaria?


Como las churras y las merinas, las tasaciones y valoraciones inmobiliarias se parecen, pero no son lo mismo.


Ya hemos visto lo que es la tasación inmobiliaria, un documento legal el cual certifica que el inmueble tiene un determinado valor económico. 


La duda surge cuando hablamos de la valoración inmobiliaria. Al igual que la tasación, la valoración determinará el valor de una propiedad. Sin embargo, a diferencia del primero, la valoración inmobiliaria es un documento que aporta un valor orientativo del inmueble.


Al no ajustarse a un procedimiento valorativo reglado, carece de valor legal, es decir, es mera información basada en varios factores que influyen en la valoración (y tasación) del inmueble. La finalidad de la valoración puede ser, por ejemplo, saber el precio de la vivienda antes de iniciar el proceso de compra-venta inmobiliaria.


En el caso de la valoración, la persona que se ha encargado de ella no tendrá responsabilidad alguna sobre el valor que le ha estimado al inmueble.


Factores que influyen en la tasación y valoración de un inmueble


Al igual que el concepto de tasación y valoración inmobiliaria son diferentes entre sí por su aplicación y valor legal, los factores que influyen en estos mismos son también muy parecidos, pero con alguna diferencia.


Por ejemplo, a la hora de realizar una valoración inmobiliaria no es necesario hacer una visita al inmueble, pues son otros aspectos los que se tienen en cuenta y no deja de ser una estimación. Sin embargo, a la hora de tasarlo, es importante que el tasador tenga acceso al inmueble para poder valorar características in situ como la calidad de los materiales, errores de medición o estado de la vivienda y edificio en general.


A la hora de realizar la tasación, son los siguientes los aspectos principales que el profesional tiene en cuenta para determinar el valor del inmueble:


  • La ubicación del inmueble: se estudia si es de fácil acceso, está bien comunicado (transporte público), establecimientos comerciales cerca del inmueble, la zona en la que está ubicada, etc.
  • El tipo de vivienda: No es lo mismo vivir en un adosado que en un piso, y si el apartamento es un bajo, es diferente a vivir en el undécimo. También se tendrá en cuenta las zonas comunes, las reformas, balcón o terraza, etc.
  • La superficie: El tamaño sí importa, y cuando más grande sea, mayor será su valor.
  • La antigüedad. Se ha de consultar la antigüedad de la vivienda y, si procede, su estado actual y la calidad de los materiales de construcción.
  • Estado del edificio: no es lo mismo un edificio antiguo en buen estado que haya pasado todas las inspecciones y esté en regla, que un edificio de construcción más moderna pero que no haya pasado todas las inspecciones. 
  • La superficie: ¿cómo están repartidos los m2? El tasador sabe que no todas las distribuciones son igual de cómodas para su uso, y eso influye en la calidad de vida.
  •  Orientación: esto determinará dos aspectos esenciales, la luz natural y el certificado energético del piso.


Estos factores, los cuales han sido recogidos por la sociedad de tasación, se evalúan según diferentes métodos, también recogidos por el mismo organismo. Estos métodos, según explica la sociedad de tasación, aportan resultados muy similares y no muestran grandes diferencias. Los métodos más comunes de tasación inmobiliaria son:


  • Tasación mediante testigos: es la fórmula más extendida. Pero que no os confunda el nombre, no se trata de tasar el inmueble con gente delante. Este método de tasación de testigos es simplemente comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas. A estos inmuebles se les denomina testigos.
  • La tasación por costos: en este método, para saber cual es el coste de construcción del edificio, se calcula el coste de reposición, es decir, el valor de reemplazamiento corresponde al coste total que se estima por reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características realizado con los materiales y la tecnología actuales. Es aplicable sea cual sea el estado de construcción en el que se encuentre el edificio, ya sea sobre plano, en construcción o totalmente construido.
  • La tasación basada en la capitalización de rentas: con este método de tasación inmobiliaria, para determinar el valor del inmueble, habrá que sumar los valores actuales de cada una de las rentas netas imputadas al inmueble.

 

Ya he tasado el inmueble, ¿ahora qué?


El objetivo de una tasación inmobiliaria, más allá de darle un valor económico al inmueble en sí, es la de partir con un precio de venta a la hora de vender la casa.

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