¿Qué es un Contrato de Arras?

Un contrato de arras es un documento legal que firman ambas partes de una compraventa, es decir, el comprador y el vendedor, donde se establece un acuerdo por el cual el comprador se compromete a realizar la compra de dicha vivienda y el vendedor se compromete a entregarle la vivienda a este. 

De esta forma, una vez firmado el contrato, el comprador está obligado a abonar la parte económica acordada al vendedor. No hay que confundirlo con el contrato de compraventa, el contrato de arras es un precontrato a modo de “reserva” de la vivienda. 

Esto no quiere decir que no exista la posibilidad de echarse atrás, tanto los compradores como los vendedores pueden finalmente no llevar a cabo la transacción, sin embargo, si el contrato de arras así lo establece, puede haber una penalización para ambas partes en caso de que se dé esta situación. 

Los contratos de arras suelen tener una serie de características comunes en todos ellos:

  • Debe llevar la firma de ambas partes.
  • Cantidad que debe abonar el comprador como reserva del inmueble.
  • Cantidad que debe abonar una de ambas partes en caso de no llevar a cabo la compra final de la vivienda.
  • Debe establecer la fecha final de la compraventa.
  • El precio final de la compraventa.
  • Una descripción de la vivienda.

Como muestran estas características del contrato de arras de compraventa de vivienda, el contrato de arras se asemeja a un contrato de reserva de la vivienda, no es un contrato final que legalice la compra del inmueble ni que te dé poder jurídico sobre ella o cualquier otro tipo de contrato inmoibiliario

Datos importantes del contrato de arras

El contrato de arras para viviendas, locales o plazas de garaje es lo que entendemos como la señal, cantidad que una vez abonada en forma de reserva, se resta de la cantidad total que se abonará por la totalidad de la vivienda. Por lo tanto, la cifra establecida en el contrato no es un coste añadido al inmueble. 

En el caso de que la transacción vaya a ser realizada por dos personas que conforman un matrimonio, es importante tener en cuenta si están casados en gananciales o por lo contrario con un contrato de separación de bienes, ya que en el primer caso, con que firme una de las partes de la pareja valdrá, pero en el segundo caso tendrán que firmar ambas partes.

Existe una forma de que el comprador se eche atrás sin pagar ningún tipo de penalización. Para ello debe demostrar que existe algún defecto grave o muy grave en la casa que no estaba cuando él firmó el contrato de arras. A esto se le llama demostrar un vicio oculto. 

Tipos de contratos de arras

Dependiendo del tipo de objetivo del contrato de arras, existen tres tipos que son admitidos por el Tribunal Supremo. 

  • El contrato de arras confirmatorias.
  • Arras penales.
  • Arras penitenciales.

En función de la finalidad del contrato, se elegirá una clase u otra de contrato de arras, pues cada una de ellas tiene sus diferencias y particularidades.

A continuación explicaremos cada uno de los tipos de contrato de arras en profundidad.

Contratos de arras confirmatorias

Este tipo de contrato de arras hace referencia sobre todo a lo anteriormente establecido. A través de él se establece la obligación de la transacción, es decir, de la compra por parte del comprador y de la venta por parte del vendedor. 

Se podría decir que el contrato de arras confirmatorias son un anticipo del precio total acordado por las partes intervinientes. El comprador deberá abonar un anticipo que suponga el primer pago del precio total que desembolsará por la vivienda, como así establece el documento, por lo que la cantidad abonada en concepto de arras confirmatorias se imputan al precio final.

Para poder determinar si nos encontramos ante un contrato de arras confirmatorias, habrá que conocer la voluntad de ambas partes involucradas, pues las arras confirmatorias no están expresamente reguladas por el Código Civil.

¿Que ocurre en caso de incumplimiento de las arras confirmatorias?

En caso de incumplimiento de las arras confirmatorias, en el mismo contrato se establece una resolución por si una de las partes decide no continuar con la compra del inmueble o con la venta. Normalmente se puede:

  • Exigir la obligación del cumplimiento del contrato y además solicitar una indemnización.
  • Resolver la obligación y solicitar una indemnización más intereses por los daños causados. No obstante, en ningún caso deberán considerarse las arras confirmatorias como indemnización por daños y perjuicios, pues en tal caso estaríamos hablando de arras penales.

En resumidas cuentas, las arras confirmatorias no dan derecho a resolver el contrato, al contrario que las arras penitenciales, y tampoco toman el rol de indemnización por daños y perjuicios como sí lo hacen las arras penales en caso de incumplimiento

Contratos de arras penitenciales  

Los contratos de arras penitenciales son aquellos que permiten a ambas partes echarse para atrás del cumplimiento del contrato sin la necesidad de probar daños en la vivienda. 

Este contrato se caracteriza por ser el único que está dentro del Código Penal, en el artículo 1454: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

¿Cuáles son las consecuencias de incumplir el Arras penitenciales?

Las consecuencias del incumplimiento de un contrato de arras penitenciales depende de la parte involucrada que incumpla dicho contrato:

  • En caso del comprador, si decide echarse atrás, la consecuencia será la pérdida de todas las cantidades previamente desembolsadas. 
  • En el caso del vendedor, si decide echarse atrás, tendrá que devolver el doble de la cantidad acordada al comprador.  

Contratos de arras penales

En este tipo de contrato de arras se garantiza el cumplimiento del contrato de compraventa. Sin embargo, a diferencia de las arras confirmatorias y las penitenciales, no son un anticipo del precio acordado entre las dos partes, ni ninguna de las partes intervinientes tienen la potestad de desistir del contrato principal.

Al igual que las arras confirmatorias, este contrato tampoco está expresamente regulado en el Código Civil español.

¿Cuáles son las características de un contrato de arras penales?

Podríamos decir que las características de las arras penales se recogen dentro de los artículos 1152, 1153 y 11545 del Código Civil, pues las arras penales se equiparan a las obligaciones con cláusula penal.

  • Indemnización de daños (art.1152): “la pena sustituirá la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado”.
  • El pago no exime del cumplimiento de la obligación contractual (art. 1153): “el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho”.
  • El juez podrá moderar la cuantía (art. 1154): “El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.

¿Que ocurre en caso de incumplimiento de las arras penales?

No existe ninguna regulación que determine con exactitud la cuantía de las arras penales. La cuantía, normalmente, es acordada por las dos partes, y suele ser la devolución por duplicado por parte del vendedor.

Cuando alguna de las partes, sea el comprador o el vendedor, incumple con su parte, las arras penales se activan y los efectos jurídicos son los siguientes:

  • En caso de incumplimiento por parte del vendedor: deberá devolverlas por duplicado o por el importe acordado.
  • En caso de incumplimiento por parte del comprador: perderá la cantidad entregada o deberá pagar al vendedor el importe acordado.
  • El deudor tendrá que cumplir con su obligación contractual, salvo que expresamente se le haya reservado este derecho.
  • El acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales, salvo que se le haya dado esta facultad.

En conclusión, un contrato de arras de compraventa de vivienda, sea del tipo que sea, nos permite cubrirnos en caso de que una de las partes de la compraventa decida echarse atrás sin un motivo justificado.