Como ya sabréis la mayoría de lectores habituales de este blog, el sector inmobiliario es muy cambiante y se ve afectado por muchos factores.
En los últimos meses, acontecimientos como la crisis desatada por la invasión de Ucrania, la crisis inflacionista o la subida de los precios de la luz han afectado tanto a la economía como al sector inmobiliario de nuestro país, concretamente en el sistema de alquiler en España.
Todo esto ha llevado al Gobierno a tomar la decisión de establecer una ley temporal en la que se congela la cláusula de la subida de precio de los contratos de alquiler de vivienda al 2%.
No obstante, para entender de manera clara y correcta este Decreto Ley aprobado por el Gobierno hace unos días, debemos tener claros algunos conceptos que afectan a los alquileres en nuestro país.
Modelo de contrato de alquiler en España
El modelo de alquiler en España puede ser algo diferente a otros países de la Unión Europea o del resto del mundo. Existen una serie de factores que afectan tanto al arrendador como al arrendatario.
Ambas partes tienen derechos legales que les protegen ante cualquier tipo de irregularidad y que facilitan tomar la decisión de alquilar. No obstante, lo protegido que estés legalmente dependerá del tipo de contrato que tengas, no es lo mismo uno temporal que uno a largo plazo.
Las fianzas son otro aspecto que puede influir de manera importante en la toma de decisión de firmar un contrato o no. El alquiler en España tiene una máxima fianza legalmente permitida de no más de lo equivalente a 3 meses de alquiler.
También es muy importante definir qué gastos va a cubrir el arrendatario, ya que en la mayoría de los casos se establece que debe ser él quien cubra los gastos de las facturas telefónicas, agua, gas y luz. Todo esto puede gestionarse de manera sencilla, digital y gratuita con Qlip.
En definitiva existen varios puntos que no puedes dejar pasar por alto en el momento de decidir entrar en el proceso de alquiler, ya que puede haber muchas variantes de alquiler o tipos de contrato de alquiler.
No obstante, hay que dejar claro que todos estos importantes puntos vienen definidos por, sobre todo, dos importantes leyes que hay en España para regular todo esto
Leyes sobre el alquiler en España
Como ya se ha mencionado, existen dos leyes que influyen en el modelo de alquiler en España, ayudando a regular y a que ninguna de las dos partes que influyen en esta operación se vean afectadas.
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Es la ley que regula distintos aspectos de los alquileres en España como la duración de los contratos, el precio de la renta, los gastos inherentes o las obras de cada vivienda.
- Ley de la vivienda: Ley aprobada este mismo año 2022, regula distintos aspectos del sector inmobiliario, entre ellos, establece un límite a los precios del alquiler.
Ahora bien, como cualquier sector o actividad económica que se desarrolla dentro de nuestro sistema, son los cambios económicos los que pueden generar bruscas alteraciones que impulsan la toma de decisiones para elaborar nuevas normativas, decretos o leyes que mantengan el bienestar social.
En este punto es donde podemos comenzar a desarrollar y entender la razón del tope del 2% en la subida del alquiler aprobado por el Gobierno el pasado mes de marzo.
IPC e IGC
Antes de meternos en materia, hay dos conceptos que son muy importantes que se deben conocer bien para entender el por qué de este límite en la subida del alquiler en España.
IPC
Conocido como Índice de Precios de Consumo, su objetivo es medir la evolución del nivel de precios de los bienes y servicios de consumo. Este índice no tiene máximos ni mínimos.
Afecta a la renta de los alquileres dependiendo del coste de la vida en el año de renovación del contrato de arrendamiento.
IGC
Conocido como Índice de Garantía de la Competitividad, mide la capacidad que tiene un país de generar oportunidades de desarrollo económico de los ciudadanos.
Este índice tiene un tope máximo del 2% y un mínimo del 0% por lo que nunca afectará de forma negativa a la actualización de la renta. Aplicable en contratos firmados a partir del 2015.
Si quieres conocer los cambios el precio del alquiler en España en los último años pincha aquí.
Para conocer a fondo cómo afecta este límite del 2% al sector inmobiliario y a la actualización de la renta en España, hay que saber algunos detalles de los contratos antes y después de la incorporación de esta ley.
¿Qué es la actualización de la renta del alquiler en España?
En ocasiones la actualización de la renta puede llegar a ser confusa tanto para el arrendador como para el inquilino, y hay veces en las que uno no sabe cuándo se notifica y cuando se lleva a cabo.
Normalmente, la renta puede ser actualizada a instancia del arrendador o del inquilino, y se puede actualizar para la subida o la bajada de la renta. Esta actualización ha de notificarse a la otra parte con un mes de antelación.
Dicho esto, la actualización de renta del alquiler en España no tiene nada que ver con el precio que se firma al inicio del contrato ni con otros costes variables que el propietario puede repercutir a los inquilinos. Para los que viven en casa arrendada, esto se convierte en el principal factor de encarecimiento de la vivienda, siempre y cuando el propietario exija dicha subida.
¿Dónde se aplicará la ley del 2%?
Previamente a este decreto ley, cuya duración será en principio de 6 meses (prorrogables), las dos partes que firman un contrato de arrendamiento podían poner el precio que quisieran siguiendo el porcentaje del IPC en el momento de la renovación del contrato.
Sin embargo, una vez firmado el contrato, el inquilino tenía derecho a permanecer en la vivienda durante al menos cinco años.
La nueva ley temporal del 2% se aplicará sobre el IGC determinada por el Gobierno como la mejor manera de implementar esta limitación, sirve para garantizar la competitividad de la economía española, y legalmente se aplica a un rango del 0 al 2% permitiendo así que la actualización de la renta tenga temporalmente el tope de un 2%.
¿A quién afecta la medida?
Esta nueva ley afectará tanto a pequeños como grandes propietarios, aunque dispondrán de alguna diferencia entre ellos.
En pequeños propietarios el casero tendrá la opción de poder subir el alquiler más de un 2% a su inquilino, solamente si ambas partes están de acuerdo, en el supuesto de que ambas partes no estén conformes con la subida del alquiler se aplicará la ley para evitar disputas.
En cambio, los grandes propietarios que suelen ser particulares o empresas que poseen más de 10 inmuebles urbanos, tendrán que establecer el límite porque para ellos les supone una superior capacidad de negocio y presión al arrendatario.
Esta situación no solo complica el negocio de los propietarios, sino que también complica la búsqueda de viviendas en alquiler para los inquilinos. Esto es debido a que todas las medidas que empiecen a desincentivar la oferta de alquiler de vivienda habitual en corto plazo perjudican al inquilino directamente dado que el mercado sigue viendo un incremento en la demanda comparada con la baja oferta que hay actualmente.
¿Qué consecuencias acarrea al sector inmobiliario?
Actualmente, se está viendo en el mercado inmobiliario mucho cambio de vivienda post pandemia, especialmente en el sistema de alquiler.
Aunque se considera un cambio positivo para el sector, hay que señalar que debido a la aplicación de esta ley temporal se ha producido un cambio en la oferta de disponibilidad de alquiler que ha disminuido en los últimos meses, causado mayoritariamente por los propietarios que ahora están empezando a comercializar sus propiedades como compraventa.
Esta nueva ley no ha sido bien recibida tanto por arrendadores como por agencias inmobiliarias. Se considera que el Gobierno vuelve a cargar sobre los propietarios particulares, carga que debería asumir la Administración.
En cuanto a los arrendadores, esta nueva medida está creando un sentimiento de inseguridad tanto económica como jurídica que se está creando una inestabilidad continua en la que los propietarios no se sienten respaldados.
Sumándole a esta inseguridad, la nueva ley está creando una fuga de vivienda debido a que las propiedades que en principio estaban ofertadas han ido saliendo del mercado de alquiler de vivienda habitual hacia otras modalidades como; propiedad, alquiler turístico o incluso el alquiler de temporada.
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